【案情】
原告张某，男。
被告万某，男。
审判
法院经审理认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，原、被告经协商一致，达成购买房屋的协议，被告应按协议履行；被告认为原告以欺骗手段与被告签订《卖房协议》，没有充分的证据证明，法院不予支持；被告在收取原告定金的情况下，又违反约定将该房屋卖给了他人，并且办理了房屋买卖过户手续，导致原、被告签订的卖房协议不能履行，该协议应予解除，被告亦应承担违约责任；原、被告双方协商的购房价格为250，000.00元，原告交付被告定金150，000.00元，该定金条款违反法律关于定金数额不得超过主合同标的额百分之二十的规定，应按法律规定确定该定金数额为50，000.00元，被告违反合同约定导致合同不能继续履行，应承担双倍返还定金的民事责任，即被告应返还原告150，000.00元以及违约定金50，000.00元。遂判决解除原、被告于
【评析】
本案是起因房屋买卖引发的诉讼，案情并不复杂，但其中涉及到《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国担保法》条文的适用，在这浅析一下本案中涉及到的几个法律关系。
一、房屋买卖合同的签订
根据《中华人民共和国合同法》的理论，买卖合同是指当事人双方约定一方交付标的物并转移所有权于他方，他方支付价款的合同。其中依约定应交付标的物并转移所有权的一方为出卖人，受领标的物并支付价款的一方为买受人，出卖人交付的标的物称为出卖物。买卖合同作为社会经济生活中最基本、最典型、最普遍的商品交换形式和法律关系，存在于我们生活的各个方面。房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同，它既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。这主要表现为1、出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款；2、房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同；3、房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权的转移必须办理登记手续；4、房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。
受我国国情影响，我国房屋存在多样性，根据不同标准，可划分为农村房屋、城市房屋、住宅用房、商业用房、公房、私房、商品房、现房、期房、新建房和旧房等等，本案中原被告双方争议的房屋应属于住宅用房，他是供被告家庭和个人日常生活居住使用的房屋，这所房屋的买卖具有上述几个法律特征，因此亦应按法律规定来转移所有权。在双方买卖过程中，原、被告主体合格，意思表示真实，双方约定的内容不违反法律规定、行政法规或者社会公共利益，因此该合同是依法成立的，且自成立时生效，即双方签订的房屋买卖合同是有效合同。
二、房屋买卖合同的履行
《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告方在收取定金后，应在指定日期履行腾让住房的义务，原告方亦应在被告腾让住房时，交清剩余款项。但是，被告在履行合同过程中，认为被原告所欺骗，因为该房屋所在的区域要进行动迁，而动迁费恐怕要比双方约定的房款高一些，因此被告提出反悔，要求退还收到的定金，而原告认为被告应按合同履行，只要房不退款。在此过程中，被告以欠他人款为由，将争议的房屋又卖给了其女婿陈亮，并且双方到房产部门办理了过户手续，导致“一房二卖”，由此引发诉讼。
很显然，被告的行为违反了《合同法》中的诚实信用原则，其不仅不按约定履行合同，而且又将房屋转卖了他人并办理了房屋登记手续，使该房屋的所有权人依法进行了变更，导致房屋买卖合同不能继续履行，被告负有全部的违约责任。
三、房屋买卖合同的解除
《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。所谓继续履行，也称实际履行、强制履行，作为一种违约后的补救方式，是指非违约方请求违约方按照合同约定的标的履行合同义务，而不能以其他标的加以代替。在一物二卖的情况下，因两个买卖合同的标的物均为特定物，就同一特定标的物出卖人是无法多次履行的，特别是房屋买卖合同，因房屋的不可移动性，使得一房数的出卖人在承担继续履行责任时，成为法律上和事实上的履行不能。因此在这种情况下，符合了《合同法》九十四条规定的解除条件，即当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。因此被告的一房二卖行为构成了根本的违约，导致原告购买房屋的目的彻底落空，该房屋买卖合同应当解除。
四、违约责任的承担
违反合同约定，就要承担违约责任，在合同当事人约定了定金但没有约定违约金的情况下，应适用定金罚责。
定金俗称定钱，是指债权债务关系中，为担保债的履行，一方当事人在债务未履行之前，先行交付给另一方当事人一定数额的货币。它分为成约定金、证约定金、违约定金、解约定金和立约定金，成约定金是指以定金的成立作为合同的成立要件，证约定金是指以定金的交付作为债之成立的证明的定金，违约定金是指以定金作为债之不履行的赔偿的定金，解约定金是指以定金作为自由解除债的关系的条件的定金，立约定金是指在合同订立前交付的标明合同正式订立的定金，本案中原告交给被告的定金属于违约定金。定金的设定是以债权债务关系的存在为前提的，具有从属性，依附于主合同而存在，主合同无效、撤销、解除时，定金也随之无效、撤销、解除，在债务得以正常履行既债权清偿时，定金可以预付款或按事先约定收回，致使定金消灭，给付定金的一方不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的一方不履行债务的应当双倍返还定金。定金必须采取书面形式，必须有交付定金的行为，必须为担保金钱债权，它也不同于订金、预付金等其他性质的预付款项。
作为债权担保形式之一种的定金 对其数额法律也作出了适当的限制规定，即定金的数额不能超过主合同标的额的百分之二十，这有利于加强对经济合同的监督管理，防止利用定金进行诈骗活动，也有利于区分定金与预付款之间的界限。本案中，原告为保证合同的顺利履行，给付了被告15万元，并在合同中约定该款是定金，但双方的约定违反了《中华人民共和国担保法》第九十一条的关于定金数额的规定，双方买卖的标的额是25万，而定金却是15万，这种约定因违反法律规定而无效，因此应予适当调整，对高于百分之二十的部分不应认定为法律上的定金，按照主合同标的额百分之二十计算，双方约定的定金数额应为5万元，而不是15万元，因此在适用双倍返还的规定时，被告应按定金5万元双倍返还。本案在处理这起案件中适用的定金罚责条款是正确的。
作者：张万琴 来源：东方法眼